理鴻法律事務所

許多房東在房屋出租時可能會覺得：「租約到期了，房客說想繼續住，我也覺得麻煩就沒重新簽約，反正每個月租金都有按時匯進來就好，大不了我隨時請他搬走就好」。然而，一旦租約默默轉變為不定期租賃，房東日後若想收回房屋自用或重新改建，就會發現在終止租約上有多項限制，進而引發多項糾紛。本文將帶您了解不定期租賃契約的特性及風險。

為何會轉為不定期租賃契約？

定期租賃轉為不定期租賃有兩種可能：

1. 依據《民法》第422條規定，若不動產租賃契約期限超過一年，但未以「字據」訂立者，視為不定期租賃。

2. 依據《民法》第451條規定，若原本租賃契約期限屆滿後，承租人繼續為租賃物使用收益，出租人並未即時表示反對，視為以不定期租賃繼續契約。

【理鴻律師叮嚀】

近年來，最高法院對於《民法》第 422 條「字據」的認定趨於寬廣，不再侷限於「正式的書面租賃契約」。實務上，若雙方透過 Line 訊息明確約定租賃標的、租金與租期，並有匯款與收受事實，法院極可能認定已具備「字據」效力，成立定期租賃。（參考最高法院112年度台上字第1008號民事判決）

該如何終止不定期租賃契約？

一旦轉為不定期租賃，房東要收回房屋就必須符合法定事由。依據《土地法》第100條及《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條，房東僅在以下特定情形才能收回房屋：

1. 出租人收回自住或重新建築時。
2. 承租人違法轉租於他人時。
3. 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。
5. 承租人違反租賃契約或損壞房屋而不為相當之賠償時。

定期租賃與不定期租賃的主要差異

【理鴻律師建議】

討論租約屆滿與不定期租賃時，往往也會牽涉到「租約公證」與「押金返還」的問題。若房東在初期簽訂定期契約時有辦理租約公證，並載明「租期屆滿房客應交還房屋，否則逕受強制執行」，未來即便房客期滿賴著不走，房東也能免去漫長的訴訟程序，直接向法院聲請強制執行。（💡延伸閱讀：租賃契約公證：效力、限制與稅務風險解析）

如果遇到了，該怎麼一步步處理？

Step 1：提前通知
建議房東於租約屆滿前30至60日主動通知承租人是否續租。若確定不續租，務必通知終止契約並要求期滿搬遷，並妥善保留相關通知紀錄。

Step 2：重新簽署新約或明確續約 (租約屆滿前)
若雙方同意續租，不可僅依賴口頭約定或默認延長。應與房客重新簽訂新的定期租賃契約，或至少以書面形式（含電子文字訊息）清楚確認新的續租期限與條件。

Step 3：避免續約前持續收租 (租約屆滿後)
若期滿後尚未完成續約手續，或根本不打算續約，絕對要避免繼續收取租金。若房客擅自匯款，房東應立即退還並再次表明拒絕續租之意，否則將面臨被法院認定為默示同意續約的風險。

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常見的爭議點有哪些？(Q&A)

Q1：房客合約到期不搬走，還自己把下個月的租金匯進我戶頭，我該怎麼辦？

A：若您不想續租，請務必「即時表示反對」，並且將該筆租金退還給房客，表明該款項性質為不當得利或使用補償金，絕非同意續租的租金。若您持續收租且不表示意見，依法將被推定為默示同意續租，轉為不定期租賃。

Q2：定期租賃對房東有什麼好處？

A：法律保障清楚，租賃期間與條件具體明確。房東在契約屆滿後擁有較高的主導權，可自由選擇續約與否，並能透過合法通知輕易收回房屋，有效降低法律糾紛的風險。

Q3：我們沒有簽新的紙本合約，只有在 Line 上面說好「再租一年，租金照舊」，這樣算是不定期租賃嗎？

A：不算。依據實務見解，「字據」不限於正式書面契約。只要Line訊息能明確證明雙方對「出租不動產、租金及租期」達成合意，且房客據此繳納租金，法院多會認定這已經構成字據，屬於「定期租賃」。

Q4：我的房子已經變成不定期租賃了，我現在想把房子收回來賣掉，可以嗎？

A：較為困難。不定期租賃對房東終止契約有嚴格的法定限制，依據《土地法》第 100 條等規定，房東必須符合「收回自住或重新建築」、「房客欠租達二個月以上」、「違法轉租」或「違法使用」等法定事由才能收回房屋。單純「想賣掉房屋」並非合法的強制收回理由。

本文內容僅為法律資訊之整理，非屬個案之正式法律意見；相關法規及實務見解可能隨時變動，實際情形仍應諮詢專業律師。

【作者簡介】

理鴻法律事務所　郭柏鴻律師（德國慕尼黑大學法學碩士）

律師證號：106臺檢證字第13414號

專長：公司法、勞資爭議、不動產、工程法律、個資法

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