理鴻法律事務所

租屋時，租賃契約上通常都會載明租賃期限，但若租賃期限還沒屆滿，房東或房客因為一些因素想要提早終止租約，這樣可以嗎？需要賠償對方嗎？

是否能提早終止租約，最重要的關鍵就在於當初雙方簽約時，租約是否允許當事人可以任意終止契約。

​以住宅租賃為例，在行政院公布的「住宅租賃定型化契約應記載事項」中，就明確規定，租約中應記載雙方是否可以於原定的租賃期限屆滿前，任意終止租約。

若雙方約定可以提前終止租約，要終止的一方至少應於終止前一個月通知他方。若是沒有遵守提前一個月通知的規定，則應賠償他方最高不超過一個月租金金額的違約金。

若租賃契約沒有約定雙方可以任意終止契約，此時當事人是否還是能提前終止，法院有不同的見解。 ​

早期的法院見解大多認為，雖然契約沒有約定，但只要一方願意賠償他方的損失，仍然能夠提前終止契約，不須經過他方同意。若雙方對於賠償金額有爭執，則可以透過訴訟程序解決。 ​

但近期的實務見解已有轉變，像最高法院 109 年度台上字第 3225 號民事判決就表示，依民法第 450 條規定，原則上只有未定期限的租賃契約，當事人可以隨時終止契約，定有期限的租賃契約，若沒有約定或法定事由發生，當事人就不能任意終止契約。

前面提到的都是指當事人不附理由「任意終止」的情形。但即使租賃契約沒有允許任意終止，若發生約定或法定的事由，當事人還是可以提前終止租約。 ​

舉例來說，若是出租人遲遲不修繕房屋、住宅有危及承租人或同居人健康或安全的瑕疵、承租人因疾病或意外有長期療養需要，或因第三人就租賃住宅主張權利，導致承租人不能為約定之居住使用等情況，承租人還是可以提前終止租約。 ​

相對的，若出租人為了重新建築而收回房屋、承租人遲付租金或管理費達一定金額、擅自變更用途、違法存放危險物品、違法轉租、毀損房屋又不修繕、擅自進行室內裝修等，出租人也可以提前終止租約。 ​

因此，租賃契約是否能提早終止，其中的學問很大，除了建議大家在訂定租賃契約時，一定要先注意相關約定。若發生爭議時，還是要諮詢專業意見喔！