理鴻法律事務所

許多人居住於社區，平時社區的日常大小事務，都交給管委會負責。但「千金買屋，萬金買鄰。」若真的不幸遇到惡鄰居，嚴重影響社區居住品質或是住戶安寧，此時其他住戶有什麼方法可以保障自己的權利？可以強迫問題住戶遷離嗎？

我們平常在說的「社區」，在法律上的正式的用語是「公寓大廈」，依照「公寓大廈管理條例」的定義，公寓大廈是指構造上、使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，可以區分為數部分的建築物及其基地。

而社區每戶的屋主，就是公寓大廈管理條例所稱的「區分所有權人」，各自擁有其專有部分，並對於共用部分，按其應有部分有所有權。白話而言，專有部分指的像是屬於每一戶自己的住家內部空間，共用部分則是梯廳、走廊、公設等公共空間。

由於公寓大廈的住戶，動輒數十人，多則數百甚至上千人，在人數多時，難免就會遇到一些不遵守社區規約，甚至有違反法令行為的問題住戶。此時其他的住戶應該怎麼辦？可以要求該住戶搬離嗎？其實在某些情況下還真的可以！

公寓大廈管理條例第 22 條規定，住戶如果有下列情形之一，管理委員會可以先促請其改善，若於 3 個月內仍未改善者，管委會可以依區分所有權人會議的決議，訴請法院強制其遷離：

• 1. 積欠依法應分擔的費用（如管理費），經強制執行後，再度積欠金額達其區分所有權總價（該戶房價）的百分之一。
• 2. 對於專有部分的使用，妨害建築物的正常使用，違反區分所有權人的共同利益。
• 3. 對於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及非專用部分的防空避難設備，擅自變更其構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為，而違反法令規定、規約或區分所有權人會議的決議。
• 4. 對共用部分的使用，違反設置目的及通常使用方法。
• 5. 違反使用執照所載用途或社區規約，擅自變更專有或約定專用部分的使用。
• 6. 占用防火巷、開放空間、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所，或堆置雜物、設置柵欄、營業使用，或違規設置廣告物、私設路障或停車位。
• 7. 維護、修繕、裝修時，未經過申請主管建築機關核准，即破壞或變更建築物的主要構造。
• 8. 其他違反法令或規約情節重大者。

如果有以上情形，住戶可以透過區分所有權人會議，決議請該住戶搬離。決議通過後，管委會就可以向法院起訴，請法院強制該住戶遷離。但除了上述的第 1 種及第 8 種情形可以直接起訴外，其餘必須要先經主管機關處以罰鍰，若該住戶仍不改善或再犯時，才能訴請法院強制遷離。

除了強制住戶遷離，當該住戶就是屋主時，管委會更可以進一步訴請法院強制該住戶出讓其區分所有權及基地所有權的應有部分。若於判決確定後 3 個月內，該住戶仍不自行出讓，管委會就可以直接聲請法院拍賣。但因為強制出讓是對於該住戶財產權的重大限制，最高法院認為仍必須符合比例原則的要求。

上面提到的可以請求強制遷離的情況，第 1 種到第 7 種都相對明確，但若該住戶的行為不在此列，要到什麼樣的程度才算是「其他違反法令或規約情節重大」，而可以要求他遷離？

法院過去曾判准強制遷離的案例，像是：在社區停車場危險高速駕駛、任意鳴按喇叭、持攻擊性武器及跟蹤其他住戶；持續在夜間、凌晨大聲播放音樂或唱歌，嚴重影響鄰居安寧；長期屋內焚香、擲茭，造成其他住戶長期吸入薰香身體不適、受噪音侵擾；住戶在家飼養大量貓狗，又不妥善清理其排泄物，造成鄰居受到噪音及臭味的嚴重干擾等。

因此，雖然住在同一個屋簷下，大家都希望以和為貴，但每個人都有安寧居住的權利，當自身的權利已經受到嚴重侵害，用盡各種方法都無法獲得改善時，別忘了還有法律的最後一道防線，只要能集結眾人力量，還是有辦法能趕走惡鄰居！